Mercato immobiliare cinese, quali sono i principali rischi del settore?

Jian Shi Cortesi - Investment Director Azionario Cina e Asia di GAM
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A cura di Jian Shi Cortesi – Investment Director Azionario Cina e Asia di GAM

Tra il 2010 e il 2020 il mercato immobiliare in Cina era solido, con prezzi in aumento del 60% nelle principali 70 città del Paese. Chi voleva acquistare una casa ha iniziato a lamentarsi dei prezzi troppo alti, mentre il governo ha cominciato a temere che si potesse arrivare a una bolla immobiliare.

Di conseguenza, nel 2020 e nel 2021, alcune città in Cina hanno inasprito le regole per l’acquisto di un’abitazione nel tentativo di raffreddare il mercato immobiliare. Nel contempo, il governo ha ordinato alle banche di rafforzare i criteri di erogazione dei prestiti alle società di sviluppo immobiliare fortemente indebitate. L’insieme di tali provvedimenti ha creato qualche problema di liquidità alle società di sviluppo immobiliare ad alto rischio, che in qualche caso sono risultate insolventi.

La fiducia nel settore è piuttosto scarsa e ciò ha portato a una contrazione delle condizioni finanziarie. Chi vuole acquistare una casa è attento all’andamento dei prezzi e agisce con maggiore circospezione, per cui si rischia un deterioramento del settore.

Al fine di evitare simili conseguenze, la sottoscrizione di un mutuo ipotecario in Cina segue un approccio relativamente conservativo. Chi acquista la prima casa normalmente paga un acconto del 20-30% almeno, mentre per la seconda casa in genere viene richiesto un acconto pari al 40-70% del valore dell’immobile. I mutui sub-prime non esistono. Di conseguenza, le famiglie cinesi non sono eccessivamente indebitate e il reddito familiare è in crescita. Questo sistema, a nostro giudizio, consente di avere un buon margine di sicurezza per il rimborso dei mutui.

In Cina, chi vuole acquistare una nuova casa normalmente lo fa sulla carta, durante la fase di costruzione, e inizia a pagare il mutuo prima che il progetto venga ultimato. Quando le società in difficoltà hanno bloccato la costruzione di alcuni progetti, gli acquirenti hanno annunciato che avrebbero smesso di pagare la rata del mutuo fino alla ripresa dei lavori.

Il boicottaggio dei mutui riguarda solamente i progetti sospesi. È importante sottolineare che gli acquirenti che non pagano il mutuo non si trovano in difficoltà finanziarie, come era accaduto negli Stati Uniti durante la crisi finanziaria del 2008.

Secondo la ricerca di S&P Global, i mutui interessati dal boicottaggio potrebbero essere tra lo 0,5% e l’1,5% dei prestiti bancari totali.Ci sembra dunque un problema gestibile. Inoltre, gli acquirenti dovrebbero riprendere a pagare il mutuo non appena riprenderanno i lavori di costruzione.

Si stima che siano 97.000 le società di sviluppo immobiliare in Cina, e ogni anno qualche centinaio cessa l’attività. In passato, i progetti delle società immobiliari in difficoltà venivano gestiti principalmente attraverso la ristrutturazione o la liquidazione.

La maggior parte dei progetti veniva sottoposto a ristrutturazione, il governo contribuiva alla ricerca di una società immobiliare più solida che agisse da partner o che rilevasse i progetti. In caso di liquidazione, i beni venivano messi all’asta e i proventi utilizzati per rimborsare gli acquirenti e altri creditori. Come si può immaginare, tali misure richiedono tempo, a volte mesi o persino anni.

Alla luce della situazione descritta, la probabilità che il rallentamento immobiliare porti a rischi sistematici nel sistema finanziario cinese è minima. Tuttavia, gli anni del boom del settore immobiliare sono verosimilmente finiti. Secondo gli esperti, le vendite annuali di nuove abitazioni probabilmente scenderanno, da 1,6 miliardi di metri quadri nel 2021 a 1-1,2 miliardi di metri quadri nei prossimi anni. Ciò inciderà sul tasso di crescita del Pil.

Comunque, l’onere del mutuo da pagare ha ridotto, in certa misura, altre spese voluttuarie. Se il pagamento del mutuo incidesse per una percentuale inferiore sul reddito dei consumatori, riteniamo che ciò potrebbe far aumentare la spesa in altre aree.


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