Real Estate Europa, l’opportunità core plus

A cura di Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate e Gestore del fondo Pictet – Elevation Core Plus

31.08.2022 – In un mondo di mercati volatili e inflazione in aumento, il settore immobiliare core plus può offrire agli investitori vantaggi in termini di diversificazione, protezione dall’inflazione e un rendimento forte e sostenibile.

È stato un primo semestre difficile per gli investitori. L’inflazione è in aumento, i mercati sono stati volatili e asset che normalmente non si muovono all’unisono hanno fatto esattamente questo, complicando gli sforzi per mantenere diversificati i portafogli.

In tale contesto, il settore immobiliare si distingue per la sua capacità di generare rendimenti non strettamente correlati a quelli delle azioni o delle obbligazioni (si veda il grafico).

I vantaggi della diversificazione

Fonte: Pictet Asset Management, dati al 31/12/2020; Real Estate: NCREIF Property Index; Azioni globali: MSCI World; Azioni dei mercati emergenti: MSCI EM; Titoli di stato: JPMGGBI; Obbligazioni societarie: Barclays Glb Agg Corp TR; Fondi immobiliari: FTSE NAREIT All Equity REITS TR. REIT = Real Estate Investment Trust. Le performance passate non sono garanzia di quelle future.

Pur non essendo una copertura perfetta contro l’inflazione, gli immobili offrono una certa protezione dall’aumento dei prezzi sotto forma di affitti indicizzati all’inflazione.

Inoltre, le opportunità di investimento nel settore immobiliare si stanno ampliando, principalmente perché sta cambiando ciò che le imprese e le famiglie vogliono dalle diverse soluzioni abitative.

La domanda di edifici commerciali e residenziali più efficienti e rispettosi dell’ambiente è in crescita, mentre i progressi tecnologici e le nuove pratiche di lavoro flessibile fanno sì che le persone abbiano ora esigenze diverse da porre ad abitazioni, uffici e destinazioni ricreative.

I portafogli immobiliari core plus offrono un modo per capitalizzare tali opportunità. Questi investimenti non solo beneficiano di affitti sicuri e a lungo termine, ma offrono anche il potenziale per aumentare i rendimenti attraverso la ristrutturazione, il riposizionamento o la riqualificazione degli edifici.

Opportunità green

In seguito alla pandemia, le persone sono ora più consapevoli che mai della necessità (e dell’urgenza) di proteggere l’ambiente. Il settore immobiliare ha un ruolo importante da svolgere in questo senso. Nell’Unione Europea, gli edifici costituiscono il 40% del consumo energetico totale, il 36% delle emissioni di CO2 e più della metà dell’utilizzo di elettricità in questa regione.[1] Ciò è in parte dovuto al fatto che molti degli edifici sono vecchi e non sono dotati delle caratteristiche di efficienza più recenti: oltre il 40% è stato costruito prima del 1960 e il 90% prima del 1990.[2]

Naturalmente la tentazione sarebbe quella di costruirne di nuovi, ma ciò comporta un’impronta ambientale notevole. L’opzione più ecologica è spesso quella di ristrutturare un edificio esistente. Uno studio ha rilevato come il processo di costruzione di nuove abitazioni abbia emesso 50 tonnellate di CO2, mentre quello di ristrutturazione ne ha emesse solo 15 tonnellate e che ci è voluto circa mezzo secolo per colmare questo divario di emissioni.[3]

Gli immobili sostenibili stanno già iniziando a ricevere benefici: in base a un’analisi dei dati in tutto il mondo sviluppato, l’occupazione è in media superiore del 4,3% negli edifici certificati verdi, mentre gli affitti sono più alti di circa il 4,6%. Questi edifici hanno inoltre costi operativi inferiori e prezzi di vendita più elevati.[4] Il miglioramento dei dati economici riflette in parte il fatto che un numero crescente di investitori istituzionali investa ora solo in “bioedilizia”, creando così un mercato potenziale per qualsiasi ristrutturazione intrapresa dai fondi “core plus”.

Socializzazione e shopping

Anche i trend sociali sono stati enfatizzati dalla pandemia. Oggi gli uffici devono essere più flessibili, orientati ad avere aree comuni più vaste per permettere l’incontro tra persone che si ritrovano casualmente nei giorni in cui sono in ufficio. Le principali capitali dell’Europa occidentale dovrebbero continuare a fare bene, ma alcune altre città chiave (come Birmingham, Manchester, Goteborg o Lione) potrebbero beneficiare di pratiche di lavoro più flessibili grazie alla maggiore convenienza che offrono relativamente alle spese di soggiorno, lavoro e viaggio.

L’aumento mai visto prima degli acquisti online ci fa prevedere una crescita costante della domanda di immobili per la logistica. Una ricerca condotta da CBRE suggerisce che per ogni incremento di 1 miliardo di dollari delle vendite di e-commerce sono necessari 116.000 metri quadrati di spazi logistici in più. [5]

Più shopping online, intanto, significa meno commercio al dettaglio tradizionale e quindi un cambio d’uso di quelli che un tempo erano punti vendita al dettaglio commerciali in servizi residenziali o di altro tipo. È probabile che questo sia un terreno maggiormente fertile per strategie immobiliari a più alto rischio (a valore aggiunto e opportunistiche). Tuttavia, gli investitori core plus potrebbero ancora attingere a questa tendenza prendendo in esame edifici ad uso misto con una componente retail che può essere trasformata nel tempo.

Combinando ristrutturazioni tattiche e pratiche di proprietà attiva con l’investimento in asset core solidi, il core plus real estate può quindi offrire rendimenti interessanti, un flusso di reddito sostenibile, un contributo a lungo termine al miglioramento delle emissioni e un certo grado di protezione dall’inflazione.

[1] https://ec.europa.eu/energy/topics/energy-efficiency/energy-efficient-buildings_en

[2] Boosting Building Renovation: What potential and value for Europe?, Parlamento Europeo, 2016

[3] “New tricks with old bricks”, The Empty Homes Agency, 2008   

[4] Valori mediani, Sustainability Review/MDPI: A Review of the Impact of Green Building Certification on the Cash Flows and Values of Commercial Properties, Niina Leskinen*, Jussi Vimpari e Seppo Junnila, 2020

[5] CBRE Research, CBRE Econometric Advisors, 2017

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Categorie: Economia

Di Redazione

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