A cura di Elizabeth J. Crawford, senior portfolio manager fixed income, managing director e co-head of global securitized, TCW
È probabile che vi siate imbattuti in titoli di giornale che parlano di proprietari di immobili a uso ufficio negli USA che sempre più spesso riconsegnano le chiavi agli istituti di credito a causa di difficoltà nel pagamento dei mutui. Ciò ha sollevato preoccupazioni sull’inasprimento delle condizioni del credito e sul potenziale impatto del rallentamento dell’economia sul settore. Dalla Silicon Valley a Manhattan, le aziende scommettono sul fatto che il lavoro a distanza stia diventando una tendenza permanente, il che rappresenta un grande ostacolo per il mercato degli MBS, i titoli garantiti da mutui commerciali, valutato in 725 miliardi di dollari, in particolare per il settore dei non-agency MBS, che non è sostenuto dal governo federale.
Negli ultimi tre anni, sulla scia del riassetto del mercato immobiliare commerciale a seguito dalla pandemia da Covid, i cambiamenti nel comportamento dei consumatori e dei lavoratori hanno creato sia opportunità che sfide, che ci ha portato a rivalutare un’ampia gamma di immobili, dai parchi uffici di periferia ai grattacieli del centro, dai centri commerciali ai data center. Il motivo è nella scarsa performance di questi beni: molti immobili non servono più allo scopo per cui sono stati concepiti e devono affrontare sfide significative in termini di valutazione e finanziamento.
In particolare, abbiamo osservato cali sostanziali nelle valutazioni degli asset. Sebbene i prezzi di vendita siano spesso riportati in metri quadrati, è fondamentale capire che per gli acquirenti questo rappresenta solo il costo di ingresso. Sono necessari ulteriori investimenti per il riposizionamento, la copertura delle tasse, le utenze e altro ancora. Per contestualizzare, è utile un confronto tra il mercato commerciale con quello residenziale. I valori delle case sono rimasti stabili grazie alla prevalenza di mutui con un tasso fisso basso detenuti da molti proprietari di case. Tuttavia, il settore degli immobili commerciali ha subito un forte calo della domanda, in quanto le aziende stanno rivalutando le loro esigenze di uffici nel post-Covid.
Non crediamo al clamore mediatico sull’idea di riconvertire gli immobili commerciali in spazi residenziali o a uso misto. Non è così facile convertire edifici per uffici in appartamenti, soprattutto i beni obsoleti, con problemi di conservazione storica, e ottenere incentivi dai governi locali. La transizione verso usi più moderni, come i centri dati, rappresenta un’altra sfida per gli uffici tradizionali, ma non tutte le strutture sono adatte a questo tipo di conversione, considerando i limiti strutturali e di costo.
Nel mezzo di questo cambiamento, stanno emergendo delle opportunità. Il riprezzamento del mercato può offrire un punto di ingresso agli investitori, mentre la biforcazione tra qualità superiore e qualità inferiore si è fatta sentire anche sul mercato primario. Gli immobili di pregio con servizi aggiornati e posizioni privilegiate continuano a suscitare interesse; gli asset più deboli possono diventare obsoleti. Per gli investitori è fondamentale identificare i crediti ad alta convinzione e sfruttare questo periodo di ricerca delle valutazioni più interessanti. Nel considerare gli investimenti futuri, vale la pena di esplorare le proprietà industriali, le unità multifamiliari ben gestite, gli uffici di alta qualità e alcuni segmenti della vendita al dettaglio, come i grandi centri commerciali. Poiché il mercato sta subendo cambiamenti significativi, è essenziale anticipare ulteriori sconvolgimenti e adattarsi alle nuove tendenze.
Abbiamo adottato una posizione cauta sul mercato degli CMBS, i titoli garantiti da ipoteca commerciale, prevedendo un aumento delle inadempienze, dei declassamenti e delle perdite potenziali. Una tendenza significativa del mercato è la netta divisione tra le attività più deboli con una leva finanziaria eccessiva, che stanno affrontando delle sfide, e le attività più forti con una leva finanziaria conservativa, le quali dovrebbero superare meglio la tempesta. Continuiamo a preferire gli immobili che presentano un solido flusso di cassa e un forte profilo di domanda, soprattutto quelli sostenuti da sponsor di alta qualità.
A livello settoriale, osserviamo una crescente domanda di data center, alimentata principalmente dall’ascesa dell’IA e del cloud computing. Questa rivoluzione tecnologica sta già trasformando settori come la sanità e l’industria manifatturiera, automatizzando le attività amministrative. Nel settore degli immobili industriali, le proprietà di alta qualità continuano a offrire promettenti opportunità di investimento. Sebbene la crescita degli affitti stia subendo una decelerazione, rimane positiva, rendendo questo settore una scelta interessante.
A livello globale, potremmo assistere alla rinascita di vasti campus tecnologici, con il potenziale per riconvertirli in istituzioni accademiche o di ricerca, utilizzando in modo efficiente gli spazi condivisi. Le infrastrutture esistenti si prestano bene alla trasformazione. Sebbene il panorama della vendita al dettaglio sia in fase di transizione a causa della crescente prevalenza dello shopping online, esistono ancora attività rivolte al retail che si distinguono per solide cifre di vendita per metro quadrato. È fondamentale, però, distinguere tra attività fiorenti e quelle in declino.
Sappiamo che i CMBS e gli MBS si trovano in una fase critica. Man mano che gli sponsor si disfano di asset poco performanti emergono nuove sfide sul fronte della valutazione e del riallestimento degli immobili. Gli investitori devono orientarsi in questo complesso panorama. Le dinamiche in evoluzione offrono opportunità in alcuni settori, mentre presentano difficoltà in altri. Rimanere informati e adattarsi ai cambiamenti sarà la chiave per investire con successo in questo mercato in continua evoluzione.
