Il settore dell’immobiliare commerciale si trova a un punto cruciale, con segnali di ripresa che iniziano a emergere dopo un lungo periodo di difficoltà. I consulenti di PIMCO, in una tavola rotonda recente, hanno condiviso le loro analisi sul futuro del mercato, sottolineando una ripresa disomogenea e strategica, guidata da tassi d’interesse in calo e da una nuova attenzione verso specifici segmenti e aree geografiche.
Il panorama attuale: segnali di ripresa nel 2025
John Murray, Managing Director di PIMCO, evidenzia che i primi segnali di miglioramento sono visibili, specialmente nel segmento multifamily, con una riduzione delle richieste di rimborso nei fondi aperti core. Tuttavia, la ripresa del 2025 non sarà simile a quella post-crisi finanziaria globale. I tassi di capitalizzazione rimarranno elevati rispetto al 2021, rendendo il disgelo lento e strategico.
Anche Russell Gannaway, Managing Director di PIMCO, prevede un incremento dell’attività, con i mercati pubblici già in vantaggio nella ripresa rispetto a quelli privati. Le valutazioni dei fondi immobiliari e dei CMBS stanno tornando ai livelli pre-pandemia, suggerendo un possibile recupero dei mercati privati.
Europa, Asia e settori emergenti
François Trausch, CEO di PIMCO Prime Real Estate, sottolinea che in Europa i tassi d’interesse scenderanno, ma non torneranno ai livelli storicamente bassi. Gli investitori devono focalizzarsi su spazi di crescita in cui aumentano i canoni di locazione e il reddito operativo netto. In Asia, esclusa la Cina, si prospetta una crescita più rapida, mentre l’Europa, soprattutto Germania e Francia, affronta prospettive di bassa crescita.
Seray Incoglu, Executive Vice President di PIMCO, mette in luce la resilienza degli immobili di classe A, mentre quelli di classe B e C potrebbero subire ulteriori pressioni. I tassi di insolvenza nei crediti immobiliari commerciali sono in aumento, creando opportunità nel settore del credito.
Opportunità di investimento: debito ed equity
Secondo Murray, il 2025 sarà interessante per chi eroga credito, con opportunità nel rescue capital e nel gap financing. Anche il mercato dell’equity presenta punti d’ingresso più favorevoli rispetto al passato, purché si adotti un approccio selettivo e rigoroso.
Il settore residenziale rimane un punto fermo per gli investitori, come sottolinea Gannaway, grazie a robuste dinamiche di domanda e offerta, soprattutto negli Stati Uniti e nella Sun Belt. Trausch cita il comparto multifamily in Giappone e gli alloggi per studenti come aree in crescita, con solide prospettive nei principali mercati globali.
Settori da monitorare e rischi emergenti
Mentre i data center si confermano un’area di investimento prioritaria, il settore delle life science sta rallentando a causa di una ridotta domanda di locazione. Gli esperti consigliano prudenza, specialmente in settori che richiedono una significativa trasformazione per restare competitivi.
Secondo gli analisti, il mercato sovrastima l’effetto positivo dei tagli ai tassi d’interesse e sottovaluta le pressioni legate ai requisiti di capitale, che limitano il credito bancario.
Conclusioni: come prepararsi al 2025
Gli esperti di PIMCO concordano sulla necessità di un approccio flessibile e informato. Investire strategicamente lungo tutta la struttura del capitale, bilanciando equity e debito nei mercati pubblici e privati, sarà fondamentale per cogliere valore in un panorama di mercato ancora in evoluzione.
